第四部分第一步：土地价值分析（2）

统治多年的老大级别房产商，必须重视新兴群落现象，虽然他们暂时还让你看不上眼，但未来将是你主流的消费群体；而下一个房地产春天来临时，新兴群落则是中小型房地产公司获得舞台的机会。从上世纪90年代中叶开始，当时60年代的新兴富豪群落、中产群落造就了现在的房地产老大，而未来的80年代初以及80年代后群落，则是现在中小型房地产公司发展壮大的唯一机会。 欲在竞拍时正确地衡量土地的价值，实效希望每一家房地产公司都有一张“城市势力地盘分布图”，但是这张地图将不再提供显而易见的地块价值，未来的大部分开发将在毫无参照的城市新地块上进行，所以实效提出了“土地价值参考法”的工具，分为旧城地块、新城地块两种参照方法。 ○ 旧城地块的参照方法 参照对象：城市群落势力图 参照步骤： （1）忘掉地图意义上的地块，不论它在一环还是多少环； （2）通过访谈等形式，描绘出“城市群落势力图”； （3）地块所在“城市群落势力图”的位置，就是它的价值； （4）如果地块所处的“城市群落势力图”

里面有你满意的买家，那么，一拍即合，省心省力； （5）如果地块不幸在你不满意的势力地盘里，那么，找到该地块将要迁徙到这里的首选人群。 参照范围： （1）跨城。当城市带形成后，在城市带形成大的势力地图。比如香港与深圳，上海和杭州，成都和华阳、龙泉等。 （2）城市。在独立的城市内部势力地图上参照价值，比如万科以整个成都为参照，在原本荒芜的城东发现了“中产居住”的价值。 （3）区域。在小的势力区域，参照土地的价值，如成都中海名城，吸引了大批居住于城南的人。 （4）社区核心。在群落社区单元里发现价值，比如成都王府花园，紧紧贴住玉林生活圈，从而获得成功。 ○ 新城地块的参照法 参照对象： 城市新区的开发没有显而易见的势力地图，开发参照的对象是群落迁徙运动。 参照内容： （1）根据“城市群落势力地盘图”，参照你的地块是否有显而易见的机会，如果有，则顺势而为，就像你在富人区获得了一块地，那当然就是建设富人的城市平台。

（2）考察城市各个群落目前其势力地盘的人口饱和状况，如果某个重点群落人口严重超标，乃至出现了小巷子里面都停满了车的现象，那么你在新区获得的那块土地，就可以成功地为他们创建平台；反之，即便你拿到的是一块风水宝地，也会犯超前的错误。 （3）根据每一次的群落迁徙运动，重新审定你手中土地的价值。因为群落迁徙是已发生的群落战争的结果，在此之前，土地价值已经被群落们评价过了，如果不幸你的地块不在你青睐的群落战争地段中，那么你最好先停下来。没有哪个群落有能力在短时间内进行两次战争以及迁徙的。相反，主流群落的地盘战争，则会发生地盘价值的连锁反应，地震般重构整个城市的地块价值，仔细找一找，说不定你的地块会被另外的群落看上了。 （4）如果你一心想做某个群落的生意，而他们恰好又想迁徙，该怎样去寻找相应的地块呢？很简单，拿出城市势力地盘图，研究他们原驻地的社会地貌，比如风景情况、交通情况、配套情况，找到留恋以及抛弃这里的根本原因，就可以去寻找相对应的土地了。 根据“土地价值查考法”

，一则可以规避拍地的风险，在目前的土地政策下，拍地都是真金白银，来不得半点马虎；二是创造市场奇迹，一些开发商根据群落迁徙现象，以较低的价格获得了看似不起眼的地块，结果销售出高价，如果都是以显而易见的方式去拍地，你能看到的，别人也能看到，绝无奇迹可言；三是发挥土地的最大价值，土地是不可再生的资源，开发成本又高达亿万，所以，一定要将土地的最大价值挖掘出来。一些开发商本来获得了风景极佳的地块，但对富人居住区的饱和状态视而不见，就因为这块地在原来的穷人区，结果修建成了经济适用房，因此极大地浪费了土地的价值。