第8节
每月银行对账单的第一页。这一页包括了所有的月度存款数字，概括了珍妮的存款状况。要找到存款不足记录，贷款审批人得看好100页之多的银行对账单，谁也没时间这么做。为加快处理速度，很多投资机构都接受第一页，不会要求查看其他部分，因此跳票就能不被发现。
坦白地说，跳票并不是罪大恶极的违规行为。即使最精于打理信用状况的借款人也会犯这样的错。但是即使珍妮每个月都跳票--这会增加她的信用风险--她还是有可能获批得到贷款。这就导致了一个问题，"如果抵押贷款行业中没有人坚持一项规定，那么这项规定能有什么用呢？
这个例子从很多方面看和上一个案例最为相似。正如杰维尔·奥蒂格斯因为薪水而被提高信用评分那样，珍妮·格里芬的贷款审批人只使用12个月的收入来确认珍妮的还款可能性。对风险更高的自雇人士来说，这一招是很激进的借款政策。
银行对账单可以有很多其他的方式进行操纵。我们假设，一份月度银行对账单的首页上显示出存款不足。现仍然用总存款除以12个月的计算方式，如果在使用其他11个月账单数据的情况下，珍妮还是具备贷款资格，那么，经纪商就会在提交贷款申请的时候省掉这张银行对账单。
案例4--隐瞒债务数据字体 [大 中 小] 抵押贷款行业采用一套标准流程来决定：为了获得贷款资格，要使用哪些信用评分。
第一，为了得到有效的借款人的信用评分，至少有两个信用部门必须计算信用评分。在大多数情况下，如果借款人只有很少或者没有历史信用记录，那么这些部门是没法计算信用评分的。一份完整的信用报告包括来自三家个人征信服务机构（Equifax、TransUnion和Experian）的信用评分，但是只要有两类信用评分，那么借款人还是有可能获得贷款资格。第二，要判断借款人的贷款资格，贷款公司要么使用三类信用评分的中位数，要么使用两类信用评分中的较低的评分。
比利·沃特森和丽塔·沃特森打算买套房子，但是他们有个麻烦。他们在9个月前用2.5万美元的债务账户收回了汽车。因为这是一大笔未结余额而且是刚刚发生，因此，如果要获得抵押贷款，投资机构会要求他们先偿还这笔钱。在多数情况下，这是不可能的，也就是说，贷款会泡汤。不过，贷款公司的客户经理发现掌握该债务账户的债务公司只对Equifax报告信息数据。为降低成本，一些中小规模的债权人只对一或两家征信机构上报数据。
如果经纪商把Equifax剔除后再做一次信用报告--这份报告只包括另外两家信用部门的数据--那么，债务账户就不会显示在借款人的信用报告里面。上一秒钟这个债务账户还存在，下一秒钟就消失了。当审批人复核贷款的时候，他根本就不知道这个债务账户曾经存在过。
这是一个如何操纵信用的激进范例。除了能使借款人得到他们本来拿不到的贷款之外，这种行为不具备任何补偿性价值。这就是次级贷款业的三牌骗术①。
将借款人从申请表上删去，或者是在信用报告上减少一家信用部门，这都是操纵过程。在下面的例子中，这些方法被用来使借款人获得贷款资格。
沃特森夫妇有一大笔车贷，这剥夺了他们获得抵押贷款的资格。因为车贷只报告给了一家征信机构，所以，经纪商在借款人信用报告上把这家征信机构的名字给划掉，这笔债务也就消失了。如此一来，审批人就无法准确的判断这名借款人的债务-收入比例。
如果这笔阻止沃特森夫妇获得贷款的债务或债务账户只属于他们其中一人的名下，那么，贷款公司会把这个人从贷款申请表上删掉。如果剩下的这名借款人挣不到足够的钱，那贷款公司就会让他去申请收入申报贷款。
运用这种策略需要有一点运气才能成功。无论征信机构或借款人是在什么时候被从贷款申请上摘除，借款人的贷款资格有可能变得更差，而不是变好。如果被拿掉的征信机构所提供的信用评分是三家征信机构中最高的，那么，借款人最终的信用评分就比实际要低，因为贷款公司用余下两家信用评分的低值评分代替了最初三家信用评分的中等评分。信用评分下降导致借款人的信用等级降低，从而需要支付更多的首付。庆幸的是，大部分债权人都会向三家信用部门提交报告，否则次级贷款业可能会向那些更不够格的借款人提供贷款。
案例5--AU系统字体 [大 中 小] AU技术的广泛应用将次级贷款行业带入21世纪。
虽然AU的开发速度很慢，但是截至2004年，大多数贷款公司都用上了某种版本的AU技术。功能更为强大的AU系统采用的是基于风险识别的决策系统，超越了基础的审批指导规定。如果一名借款人的补偿性因素允许对其打开贷款的例外之门，最牛的AU系统可以向贷款人发出这个结论信号。
系统同样有助于减少拍脑袋瞎猜这类工作。AU系统得出"同意"结论后，经纪商可以告诉其借款人和房地产商更多实实在在的东西。因为贷款公司都依赖他们的AU系统，所以AU系统同意后，一笔贷款发放基本就是铁板钉钉的事了。只要房产价值和申请表上的信息够详细和确实，那么贷款就可以闭合过户了。
系统不仅使次级贷款行业实现现代化，而且还能帮助贷款公司和经纪商处理最让他们头痛的困扰--要求重新出具信用报告的贷款公司所拒认的信用评分。在实行自动审批之前，大多数经纪商提报的贷款都要走一个类似的流程。经纪商向客户经理提交贷款申请和信用报告，以获得初审的贷款资格。我们假定借款人的信用评分是590分，初步获批全额贷款。贷款申请三周后达到贷款公司那里，贷款公司要求出具一份新的信用报告，这是规定的操作程序。在我们举的例子中，借款人的信用评分下降到了550分。因为贷款公司是依据信用评分来审批贷款，因此，借款人没有资格获得全额贷款。如果借款人又没有现金支付首付款，那这笔购房买卖就此完结。
系统技术解决了这个问题。当经纪商使用一家贷款公司的AU系统时，他可能利用信用报告通过贷款审批。一旦贷款文件交给贷款公司，审批人会进入AU系统，以贷款公司名义把经纪商交来的信用报告打印出来，那信用评分下降这回事就已经是明日黄花了。
信用评分下降的原因有以下三种：
借款人最近一笔还款拖后了。
他已经用完了所有的信用额度（把所有信用卡的额度都用完了）。
他申请了新的信用额度。
当上述一种或所有情况发生的时候，借款人的信用风险就会增加，他的信用评分因此下降。
大部分投资机构认定。信用报告的有效期为60天。这就是说，一笔贷款要在从信用报告递交之日起的两个月内闭合，否则就需要提交一份新的信用报告。一些投资机构的要求更宽松些。Assetwise和RFC发布的信用报告的有效时间是120天。虽然这一做法大大便利了我们的对外销售，但是这可能是RFC有史以来最糟糕的一项风险政策。有效期设定为60天其实是剑有所指。在管理个人信用方面，高风险的借款人不如优质借款人那么有责任感。如果信用报告提交和贷款闭合之间的时间间隔允许达到120天，那么在这段时间里，借款人可以把所有账户都变成债务账户、申请破产、完成离婚手续，时间绰绰有余。
此项信用措施导致了《第二十二条军规》① 中的两难困境。当经纪商通过Assetwise出具的信用报告超过60天时，我们通常会要求提交新的信用报告，以确认借款人在此期间没有发生重大变故。如果新的信用报告显示信用评分大幅下降，我们通常只剩下两个选择：不理会AU系统的审批结果，拒绝贷款，让经纪商抓狂；或者向一位不再合格的借款人闭合贷款。为了保全客户的面子和同行竞争，我们往往选择后者。
尽管AU技术会为次级借款带来很多便利，但有一点是显而易见的--AU系统会有助于贷款公司闭合那些原本应该被拒绝的贷款。8年前，信用评分下降是次级贷款行业的平常之事，经纪商提交审批的贷款中有10%~15%因此而被拒之门外，到AU系统成为行规的一部分之后，情况有所改变。AU系统使理应被拒的贷款通过了审核，但这并不能使借款人成为有信之人--这只是说，技术帮借款人解决了资格问题。
房产评估中的水分字体 [大 中 小] 资产估值是一个非常主观的过程。请两位住宅房产评估师为一项房产估值，你可能会得到两个不同的答案。把这同一个问题提给借款人、经纪商、贷款公司和投资机构，你会听到四种不同的回答。每个人对房产价值都有自己的看法。虽然评估师的判断是最重要的，但是他们的判断绝非最可靠。
作为公平、公正的估值代表，评估师理应保持客观性，严格按照规则和规定决定资产的公允市值。除了市场数据之外，他们的观点不应受到其他因素的影响。而这正是理论与实际很少一致的又一例证。