第7节
矩阵式操作，这意味着贷款公司要把借款人的信用报告（信用评分、破产记录、赎回权取消等等）分别放进表格里，以此决定他们的信用评级。信用评级越高，首付款就越少，利率也越低。当一个借款人因为信用评级太低而没有足够钱支付首付款的时候，他该怎么办？假定他又没有一个富有的叔叔能施以援手，可选方案就很明显了：放弃贷款、欺诈，以及另辟蹊径。
如果说次级贷款行业有什么艺术性可言的话，那就是"无中生有"。当在RFC作为贷款投资方从事贷款业务的时候，我们的重点是购买那些申请资料符合贷款指引的已闭合贷款。而当贷款审批人看到这些贷款文件的时候，它们已经经过了揉、挤、推、拉的工序，被修剪成现有的模样。直到我直接和经纪商接触和往来，我才了解到创新金融是怎样一回事。我的销售经理罗伯·雷格将此过程称之为"用鸡屎做鸡肉沙拉"。虽然无甚诗意，不过概括了这个行业的"真谛"。
本章的第一部分将说明风险管理的基本原则，以及在次级贷款中的运用方式。第二个部分会回顾多个案例，以说明完成困难贷款（借款人条件太差）需要的多种技巧。最后一个部分检查一下住宅评估环节，看看都有哪些操纵房产价值的方法。
这些都是抵押贷款经纪商、贷款公司的客户经理、贷款审批人、贷款办理人员和评估机构所惯用的策略。在次级贷款行业，改变贷款使借款人获得贷款资格的操作过程已经成为标准化实务。这是使困难贷款得以通过的不可缺少的环节。
理解风险字体 [大 中 小] 抵押贷款业的核心要素是4个"C"，即抵押品（Collateral）、能力（Capacity）、人品（Character）和信用（Credit）。抵押品是用来担保贷款的资产。能力是借款人归还抵押贷款的能力，由他们的收入决定。人品是指，基于过去的情况，贷款公司是否相信借款人有可能偿还贷款。信用是一个借款人的还贷历史，他们的信用评分和整体的信用状况可以反映这个方面。这些基本的原则被广泛用于贷款公司的贷款审批决定。
这个要素都很重要，但抵押品的重要性排在第一位。因为次级贷款借款人一般都面临着多重困境，所以精准地确定资产价值对整个过程而言至关重要。在很多情况下，资产价值是次级贷款的补偿属性之一。
每笔次级贷款业务的第一步都是进行信用分析。信用分析包括以下组成部分：信用评分、抵押史（或租房史）、前期的破产和赎回权取消记录，以及债务账户、贷款坏账和信用评价。虽然每个投资机构对风险的估计都有自己的指导细则，但他们还是会考量以上每个部分。虽然一些投资机构会更注重某几个方面，但是他们会遵照同一套基本理念。当借款人在一个或更多方面的良好表现（信用评分高、没有破产记录）开始恶化的时候，风险就开始增加，借款人的信用评级也因此下降。
表4-1是我们公司针对RFC 2005年的次贷产品供应线所设计的一个信用矩阵，但是为了更容易理解，这个矩阵经过了简化。为了让信用评级合格，借款人需要满足每一类指标的最低要求。比如，要成为信用A+的借款人，你的信用评分必须不能低于600分，在过去一年时间里没有拖欠抵押贷款或者是租金偿付。在过去三年里没有破产记录，或赎回权被取消。与此同时，过去两年中， 超过500美元的所有不利的信用记录（债务账户或贷款坏账）都必须在贷款闭合之前还清。
如果在过去一年中，借款人曾两次延期30天偿还抵押贷款，但是其他指标均符合要求，那么他的信用评级就是A-级。
最后一行是最高贷款价值比（LTV）。LTV是个百分比，用贷款数额除以房屋购价和评估价值中的较小值得出。实际操作时使用的矩阵更复杂，因为LTV会按照贷款金额、资产类别和收入证明文件进一步地细分。
借款人的信用等级下降（从A+到C-），抵押贷款的风险就会增加。为了补偿风险，贷款公司会要求借款人支付更多的首付（如果是再融资，就是更高的房产净值/房屋产权值）和更高的利率。而另一方面，借款人想要提高信用等级以得到更好的贷款条款。修改贷款文件就是指，人为地改进那些导致信用级别较低的指标（低水平的信用评分、过高的债务账户之类）。你的鸡肉沙拉就是这么做出来的。
最后需要考虑的一个因素是信用深度。投资机构要求借款人最少得具备一定数量的被认可的授信账户①。授信账户是一种分期还款贷款账户（比如车贷）或者是循环贷款账户（比如信用卡）。不同投资机构所要求的授信账户各有不同，不过一般范围是3~5个账户。
从几个方面看，这一要求都有其道理。第一，偿还众多债权人的记录能帮助确认信用评分的有效性。如果借款人只有1~2个授信账户却又得到了很高的信用评分，那就并没有真正反映借款人过去有限的贷款情况。第二，如果一个高风险的借款人能够证明他在过去曾经成功地偿还对多名债权人的债务，那么，这也印证了贷款公司给予抵押贷款决定的正确性。
但是，有些投资机构让我们抓破了脑袋，不知道他们究竟意欲何为。比方说，RFC要求5个授信账户，但是他们所认可的授信账户的含义却和其他投资机构所定义的不一样。
其他投资机构允许债务账户和核销贷款坏账被视为授信账户，只要借款人有一个授信账户是循环贷款或者是分期还款贷款。如果一个借款人有一张Target① 记账卡②，其信用额度为100美元，还有4个债务账户，那么他就满足了最低要求。接下来就是最不安全的一步了。如果这个借款人的信用评分是580分，那么他就有资格获得100%的融资。
那么，偿还Target 记账卡如何能使借款人有资格以零首付能购买房子呢？答案就是，贷款公司相信，信用评分可以准确地预告贷款情况。在RFC工作的时候，我参加了一个会议，在会上，风险部门的一位同事提出了一份对公司整体业务的分析报告。他的报告指出，在违约行为和信用评分之间存在着紧密的相关关系。当信用评分下降的时候，违约数量同步上升。
这一根本信念改变了整个行业的运作模式。到2000年为止，次级贷款投资机构都使用信用评分作为评估风险的主要决定指标。即便如此，大多数投资机构仍然认为，其他的信用要素--住房/租房史、破产和赎回权取消和债务账户--应该要满足信贷指导准则的要求，从而使信用评分成为一个可靠的指标。假定其他因素保持不变是这个逻辑成立的关键要点。
融资创新如何运作
下面的案例将说明，一开始并不合格的贷款如何被修改、信用评级如何因此得到提高。每个案例分别侧重某一两个方面的因素，以便于读者消化和理解，但是绝大多数的次级贷款需要采用多角度的手段以使借款人具有贷款资格。
案例1--篡改信用字体 [大 中 小] 史蒂夫·霍奇和妻子凯西准备买一套房子。史蒂夫打理一家餐馆，凯西是一位美发师。凯西一年前生了孩子，从那之后，她都是做兼职工作。因为她的收入是以现金形式支付，所以她无法证明她的收入。他们几乎没什么积蓄，不过史蒂夫的父母同意帮他们支付5%的首付。
史蒂夫几年前经历过一次很不顺利的离婚，他的前妻刷爆了他们所有的信用卡。所产生的债务账户和坏账账户的状况对史蒂夫的信用评级产生了负面影响--他的信用评分为520分。凯西的信用评分是600分，但是她的信用额有限，因为只有三个授信账户--两个债务账户和一张Visa卡。
下面介绍次级贷款如何应用信用评分。如果两个借款人一起证明收入（申请完备资料型贷款，即full doc loan），那么贷款公司会按照家庭主要收入者的信用评分来决定贷款信用评级。在上述情况中，史蒂夫是主要收入来源，因此，贷款公司会采取他的信用评分。为了使信用评级达到最高，大部分申报收入贷款只在申请表中填写信用评分最高的借款人姓名，另一个申请人不会入表。所以，这对夫妻的收入申报贷款只会写凯西的名字，因为她的信用评分较高。
依照收入，史蒂夫是合格贷款人，但是首付款会遇到问题。因为史蒂夫的信用评分只有520分，所以贷款公司要求的首付比例是15%，以此标准，史蒂夫与妻子差了10%。凯西的信用评分是600分，她有资格支付5%首付而获得收入申报贷款，但是她的信用有限。她的信用评分生效需要具有5个授信账户，但是她只有3个账户。
无论从哪个角度看，他们都不合格。要获得这笔贷款，他们要么得有更多的钱，要么得有更高的信用，或者两者兼备。
方案A--信用修复
史蒂夫两口子的运气不错。他们找了一家很懂行、脑子很灵光的贷款启动中介，这家中介和当地一家信用修复公司走得很近。从名字就可以看出，这些修复公司帮助借款人修复或者提高信用等级。
经过6周的工作，修复公司将史蒂夫的信用评分提高了40分。以560分的信用评分，史蒂夫能以5%的首付买房了，不过还有另一个问题--贷款公司还想要能够证明他们及时支付房租的证据。对史蒂夫这笔贷款来说，贷款公司只接受已付支票（cancelled check）或者房产管理公司出具的租金证明表格（VOR）的复印件。因为父母、亲戚或者朋友会撒谎来帮他们，所以私人提供的租金证明是不可靠的。虽然很多次级贷款公司接受私人租金证明，但是对于那些被归入风险较高类别的借款人，其他的贷款公司还是想获得更可靠的证据。
史蒂夫所面临的问题在于，他们过去一年是和凯西的父亲一起居住，不用支付房租。为此，经纪商四处找寻可能的解决之法，然后发现凯西的父亲有一家"一人有限责任① 咨询公司"STM。这让他们有了一个主意。经纪商让STM以房产管理公司的身份出具了一份租金证明表，然后将此表提供给贷款公司。经纪商认为，STM这样的公司名字平常无奇，也许可以糊弄一下贷款公司。即便贷款公司打电话进行确认，他们也是和凯西的父亲通话，而凯西的父亲肯定会证明说，租金信息属实。
从贷款公司的角度，信用修复公司是天使，也是魔鬼。对那些身份资料被窃取或者需要解决正常信用问题的借款人而言，信用修复公司提供的是广为所需的服务。但是，在大部分情况下，修复公司提供的服务就像是抵押贷款的外形整容术。
通过暗藏玄机的不二窍门，经纪商将史蒂夫的信用报告改头换面，看上去比实际情况更漂亮。信用评分的人为提高并没有改善史蒂夫的实际风险状况，只是表示史蒂夫可以拿到条件更优惠的贷款。