第四部分平台运作六步曲与商业平台（1）

抛开房地产运作的政治手法不谈，传统楼盘的操作模式也有诸多不足。这种不足，是因为原有模式只指向于建筑本身，以完成房子修建为最终目标，而关于生活平台的消费者需求，则是在最后几步草草加上去的而已。 原来操盘模式的六步线状流程内容为：拿地、规划、报建、施工、销售、物管。在这六步流程中，前四步都与建筑本身有关，与消费者需求的城市生活平台无关：拿地是为了获得房子的原材料；过往的规划工作，更多的也是为了考虑先完成容积率等建筑指标；而报建中，审批部门也只是审查建筑规划本身，是否符合国家关于建筑的若干规定；施工就更不用说了，玩的就是钢筋水泥。 原有的操盘模式，只能满足消费者城市生活平台的三个空间之一——即建筑空间。为了让消费者快快下单，开发商只得在销售和物管过程中，猛贴关于生活环境空间和群落空间要求的概念标签。可以这么说，原有的操盘模式，正是“房地产政治”的罪魁祸首，明明是没有的东西，偏偏要说有，不撒谎和不吹牛怎么能行呢？ 另外需要说明的是，一些有想法的房地产公司，会在传统操盘模式中加入平台需求的东西。

譬如说，在拿地的时候，考量过城市群落的势力地盘争夺战，根据地块属性将城市群落的迁徙结合起来，在规划的时候，也思量了城市群落需要的空间。但这种行为因为没有进入操盘的标准流程，所以只是非主流的例外现象，而且发起者往往都是营销部分的人员，规划设计人员遇到营销人员的这种意见，不开明者认为增加了自己工作的麻烦，导致营销和设计部门之间的矛盾；即便是开明的设计规划人员，又不知道如何将配合变成实际的产品，彼此间缺乏共有的沟通平台。因此，有才华的营销人员遇到这种情况，短时间内还可以苦苦坚持，时间一长，人就疲了累了，都会觉得多一事不如少一事，改变现有操盘模式，还不如去改变消费者大脑。 要改变房地产政治，为购房者修建生活平台，而非仅仅是修钢筋水泥房子。必须颠覆原有模式，创造以“平台”为核心的操盘模式，将产品导向变为以客户为导向，同时也给规划、设计、营销、销售、推广等各个端口部门，创建一个共同的沟通平台。 实效顾问吸收业内万千精英的操盘经验，提出了一套以“生活平台”为中心的操盘模式。分为“平台需求、地块价值、平台构想、平台共建、平台体验、平台运营”

六个步骤，各步骤的内容为： （1）平台需求：确定不同群落的平台需求，他们需要的城市平台是什么？这个平台上，将有哪些势力存在？ （2）地块价值：分析地块到底适合给哪个群落创建平台？ （3）平台构想：从建筑空间、环境空间、群落空间三个方面，在地块上勾勒平台的初步模样，最后物化为建筑规划。 （4）平台共建：调动群落食物链的各个方面力量，完成包括建筑在内的生活平台。 （5）平台体验：不需要再运用政治手法做推广了，只需要将平台生活现实传达出来，寻找相应城市平台的群族，则会闻风而至。 （6）平台运营：过往为了销售，开发商都是贴钱做物管，而平台运营，则是不断地为后期经营者提供循环价值。 和原有操盘模式相比较，“生活平台运营系统”的每一步都是以消费者需要的生活平台为中心。以下篇章，实效将仔细和业内人士分析每一步的内容，为了便于操作，实效还在每一步骤中提出了相应的操作工具。