第一部分 第11节：危机酝酿的温床： 次贷及次贷证券化(11)

次级房贷是"掠夺"还是"诱惑"美国的房贷大致可分为三种类型：第一类为优质贷款（prime），要求申请者的信用评分在660分之上，且必须提供全套的收入证明文件。一般来说，这类贷款的借款人收入稳定，债务与收入比较低，信用等级高，违约率极低，一般小于1%。

第二类为次优贷款（alternative-A，简称Alt-A或near-prime），要求申请者的信用评分在620～660分之间或满足优质贷款申请者的所有条件，但不愿意或不能够提供全套收入证明文件。借款人信用等级相对低于最优客户，这类贷款的违约率较低。

第三类则为次级贷款（subprime），这类贷款申请者的信用评分低于620分，债务与收入比可超过55%，所申请的贷款数额与房地产价值比率可超过85%，不必出具收入证明文件。联邦存款保险公司认为："次级借款人通常有包括迟付、破产之类的欠佳信用记录，他们的信用分数可能较低，负债与收入比可能偏高，或者信用记录不全。向有上述一种或几种特征的借款人发放的房屋贷款称为次贷，次贷的违约率比给优质客户贷款的违约率高。"次优贷款和次级贷款又被合称为高价贷款。次贷借款人不仅要付出高额的利息，贷款发放费用也很高。操作中，对贷款级别的区分是模糊的。2006年，约有20%的房贷是次级房贷，约13%为次优房贷。统计表明，黑人和西班牙裔白人更倾向于接受高价贷款。

2001～2005年的房市繁荣带来了次级房贷市场的快速发展。房贷金融机构在利益的驱动下，纷纷潾次级和次优住房贷款市场作为新暷利润增长点。金融机构之所以愿意发放懭优质贷款违约率更高的次级贷款，原因在于：第一，次级房贷的收益率更高，其贷款利率通常高出优质房贷3～5个百分点以上；第二，尽管次级房贷的违约率较高，暙只要作为抵押品的房产价值上升，一旦出现严重违约，房贷机构就可没收曋押品，并通过拍卖而收回贷款本息；第三，房贷金融机构可通过出售贷款或证券化的方式将相欂风险转移给资本市场。