第12节

心投机猖獗会造成危险的泡沫，已经采取了一些措施给市场降温，包括提高利率、限制外国资本投资房地产、鼓励廉价房建设等。所有这些都是合宜的决定，问题是政府的行动是否太少，而且太晚了。

在某些方面，中国的借贷体系是幸运的，因为这个市场尚未完全开发抵押贷款资产证券化产品。在中国目前如此松懈的贷款标准下，可以想象，资产证券化的复杂性将使消费者更容易获得信贷，这成为制造出和美国现状一样巨大灾难的推动力。另一方面，如果资产证券化被智慧地运用于该市场，也许会导致建立目前市场缺乏的信贷价值标准。未来抵押贷款证券化的成功取决于证券化过程实施和控制的好坏。

在很多做法和表现方面，中国房地产市场和2004年至2005年间的美国市场很相似。尽管中美两国对首付款的规定很不一样，但也各有可取之处，而另外一个问题需要非常认真地对待。一旦借贷标准变得过于激进，且投机者遍布市场引起房价人为上升，预示着市场泡沫开始形成。只要经济保持繁荣，就像曾经的美国，缺点就会被掩盖。但是一旦经济走弱或者更糟，将会发生什么？承受经济逆转的巨大痛苦？

这使中国政府面临的挑战更加令人恐惧。一年以前，"房奴现象"就已存在。如果利率增加或者经济放缓，这些借款人将面临巨大的经济压力。美国房产市场经历了高速增长，而结果是理性的思维最终屈服于鲁莽的行为。一旦贷款标准变的过于松懈，借款人开始作出不自量力的事情，两者的结合将是灾难性的。

美国次贷危机的教训

中国借贷机构应该从美国抵押贷款业的错误中吸取教训。现如今，资产证券化进程的每一步都应小心谨慎。因为中国的资产证券化市场仍然处于襁褓期，中国政府是否会实施必要的保护措施以避免类似美国的经历发生，这还不得而知。监管者们表示他们深刻理解美国的次贷危机，同时相信中国的资产证券化市场环境和美国截然不同。中国人民银行金融市场司副司长沈炳熙在2007年12月1日于ChinaStakes 网站上发表的文章中指出："中国将只会对优质资产进行资产证券化，这就是说，基础资产决定了资产证券化产品的质量。"他又补充，"资产证券化的尝试将会获得成功，对此，我们很有信心。

很不明确的是，什么是"优质资产"。看来中国抵押贷款业并未意识到和高还贷收入比例紧密相连的风险。如果大量该类贷款找到资产证券化的方式，中国借贷行业资产证券化进程将是朝着困难的起点进发。这也绝大部分取决于未来的经济表现。轻微的经济下滑不会对借款人的还贷能力造成影响，但严重的下滑会产生问题。

和美国相比，如果经济减速，中国房地产市场仍有两点优势 。首先，中国房地产市场规模远远小于美国，这意味着借款人违约数量增加对中国经济的影响和美国不能同日而语。其次，即使违约率上升，大多数抵押房产的首付款和近期的升值可以抵消影响。这将使中资银行免于遭受美国同行经受的损失。不幸的是，最大的输家是房屋所有人，因为他损失了数额可观的首付款。

最重要的教训是，资产证券化过程必须对所有投资者保持透明。抵押贷款证券化存活的越久，它就越成功，提供其他更激进产品的愿望就越强烈。只要购买证券的投资人能真正理解伴随产品的风险，该体系就能正常地发挥作用。如果过程不够透明或者让人迷惑，就像美国的情况一样，而导致投资人根本不知道他们在买些什么时，问题就会应运而生。

另外，中国贷款业应该找出充分获取借款人历史信用的办法。只有在那种情况下，信用风险过度的借款人才能获得贷款。最后，贷款业应该设定较低的抵押贷款还贷收入比例的门槛。和目前首付款要求相衔接，这个数字不能超过50%。如果借款人被允许花费大比例的收入支付月供，且经济继续放缓，那么房地产市场崩溃的所有必要因素就都已经具备了。

经济逆转对任何国家而言，都不可避免，包括中国。因此当经济强劲时，未雨绸缪就显得非常重要。如果经济降温，这些目前苦苦经营勉强还贷的供房者，那时他们的还贷能力又将会怎样呢？

中国贷款业应该从他们的美国同行所犯的错误中吸取教训、思考危机的内涵。是时候采取必要的措施，以使任何对中国经济的负面长期影响最小化了。