第2节
，在我们公司成立几年后，这个行业开始有所变化。新的次级贷款公司持续涌入市场的同时，华尔街对次级贷款的胃口也越来越大。激烈的竞争和火暴的房地产市场催生了风险更高的贷款产品。作为锚定抵押经纪商的贷款机构，我们的目标是复制竞争性产品。如果不紧跟行业领先者，我们会被迅速地甩到后面。但是，这样的行为产生了一个更大的问题。之前约束我们思想的基本原则慢慢妥协、折中。随着时间推移，对前述问题回答"能"愈发的艰难。
对我来说，这个拐点出现在2005年6月。一直到这个时候为止，我依然认为我们在为借款者提供有价值的服务。尽管这个行业已经有些失常，但我还是试图坚信，如果为借款者提供贷款，他们还贷的可能性大于违约的可能性。违反这一基本原则便打破了原有的均衡。
直到我们为约翰尼·卡特提供贷款，我才认识到我们的业务，确切地说是整个行业，已经迷蒙了双眼。曾经为信用欠佳者提供贷款帮助的次级抵押贷款业，更应发挥的正面效应已不复存在。约翰尼·卡特就是我的警钟。
约翰尼·卡特是南卡罗来纳州乡村的新好男人，他和妻子帕蒂想要实现一个小小的美国梦，他们看中一处面积1 800平方英尺、刚刚竣工的新房。他们找了一个抵押经纪商申请贷款，这家经纪商过去一直为他们忙活融资贷款。
虽然我们是第一次考虑这笔贷款，但在此之前，卡特夫妇已经一路被拒。两家贷款公司都把他拒之门外，原因均为信用太差。在第二次被拒之后，经纪商建议他们先为首付存点钱，改善一下信用记录，然后再想办法。他们的信用状况从未好转过，不过，在积蓄了三年之后，他们有足够的钱支付5%的首付了。
然而，卡特夫妇属于高度次贷级别--几乎没有什么信用。信用报告显示，他们打理家庭收支几乎是随心所欲，毫无章法可言。从500多分的信用评分就能看出，支付账单从来不是他们优先考虑的事。
和很多次级借款人一样，他们的问题并不仅限于此。约翰尼在一个加油站工作，帕蒂则是一名收银员，两人收入拮据。他们月总收入里有一半多要用来还贷。在过去三年时间里，如果不是帕蒂的姐姐让他们住在她家，他们无法存下一分钱。
好命的是，卡特夫妇还有两项资本。首先，他们有5 000美元可以支付首付款。在一个大部分的借款人口袋空空而只想得到贷款的时期，能支付首付款的人是很少的。借款人的首付越多，在谈及过去的信用问题时，就会得到贷款人越多的体贴和宽容。其次，之前，次级贷款行业的产品供应就已经越来越激进，现在亦然如此。如果这笔贷款申请在三年前递送到我们这里，我们会拒绝。信用记录不良、大额待偿债务账户① 和普通水平的收入，这一切意味着贷款风险非常大。
但2005年，次贷行业对卡特夫妇的看法已经不同了。因为有更宽松的贷款审批标准，他们的情况被认为是可以接受的风险。房屋购买由房地产商会支付所有贷款闭合成本。卡特夫妇带了一张4 750美元的银行本票，足以支付首付款。三年的持之以恒和幸运时机的契合终于得到回报。约翰尼和帕蒂实现了自己的家居业主梦。但他们没有想到，这一切很快就会变成一场噩梦。
目击崩溃字体 [大 中 小] 搬进新居后不久，帕蒂因病住了几天医院。由于两周没能返工，她丢掉了工作。帕蒂的收入占家庭收入的40%，因此，他们的收入状况开始出现预警。后来，帕蒂找到了另外一份工作，但是，他们已经在此过程中失去了6周的收入。
他们最大的问题是没有医疗保险。由于没有医疗保险，约翰尼得用自己为数不多的收入支付医药费，但也是杯水车薪。丧失的收入和医疗支出意味着他们得从其他地方挪钱，那就是准备还抵押贷款的钱。很快，他们发现欠钱的时间达到了90天，但丝毫看不到缓解的迹象。
事实证明，并不是只有他们遇到这种困境。从我们这里购买抵押贷款的投资机构会签发一个回购要求。因为卡特夫妇未履行首次还贷，因此，按照协议，我们得回购这笔贷款。有时，我们会通过协商解决问题，或在要赔偿前进行回购。但这一次，这些方法都不适用。当一个借款人连续三个月一分钱都没还的时候，贷款就会直接回到我们这儿。麻烦的是，卡特夫妇的贷款并不是我们被要求赎回的唯一一笔贷款。虽然贷款回购要求通常是一阵儿一阵儿的，但是近来，回购要求来势汹汹。我们可能陷入高成本的持久战，具体情况就看约翰尼的合作程度了。
一旦我们赎回贷款，我会和借款人讨论处理方案。在听完约翰尼的叙述之后，我不禁为他们感到难过。他们要支付25 000美元的医药费，而帕蒂新工作的收入又比以前低。没有人想要依赖融资，但是他们的情况太糟糕了。这夫妻俩需要一个奇迹，没有神灵护佑，他们将失去自己的房子。剩下来唯一可做的就是决定事情如何了结。
约翰尼，对你的处境，我很难过。"我开口说，"虽然情况不妙，但我们还得聊聊下一步该怎么做。你的抵押贷款还款目前已经拖延90天了，就是说，你已经欠了2 800美元。而下一笔还款是在一周之后。你考虑一下，还有什么可能的办法可以补上这些钱。"我问他。
先生，我希望我可以，但是现在，我一点辙都没了。"他说。
就这种情况而言，有三种解决方式。第一种方式是，如果他们拖欠债务120天，那我们就会强制取消房屋抵押赎回权①。这一过程通常需要3~4个月。第二种方式是，卡特夫妇填写文件、申请破产保护。因为他们对此局面已无回天之力，所以，贷款回购顶多是被延后一些时日，还是避无可避。不过，卡特夫妇没钱请破产律师，所以这个法子也不可行。最后，卡特夫妇可以同意签订替代合同②，将房屋产权签转给我们。这是最容易的解决方法，但是大部分借款人都会拒绝这种方式，因为这要求他们立即搬出去。
约翰尼的坦诚和正直打动了我。他很真诚地想要解决这个问题，但是他实在无能为力。他没有直说，但我感到他想要找到一条出路。如果我估计得没错，他可能准备把房子还给我们。
约翰尼，如果你同意签这份替代合同，我可以为你做两件事。第一，我不会在你的信用报告上记录这件事，因此，没有人知道你放弃了房屋。第二，我可以让你一直住到下个月底，这样你可以有时间找新的住处。"我说。
考虑到约翰尼的选择有限，替代合同是个不错的方案。他可以走出困境并将损失降低至最小，只是损失首付款而已。仔细思量了一个晚上后，约翰尼第二天给我打电话，表示同意这个方案。虽然还是很伤心，但看上去，他基本解脱了。面对一个绝境，我们为他找到了一个出口，他决定采纳。毫无疑问，他是一个特例。处于这种情况的大部分借款人都会采取相反的措施。他们会尽一切可能避免失去房子，而这种做法只会把他们推向被驱赶的境地。
如果进行回购，我们会被套进9万美元，因此，看起来我们避过了一劫。如果卡特申请破产，那我们要等上几个月才拿得到钱，说不定要好几年。而我们刚刚在北卡罗来纳州收回一套房子抵押权，借款人拖了两年时间才搬出房子。如果一个人熟知这套流程，那他可以设法为自己省下很多时间。
我讨厌这份工作的这个环节。一家贷款公司应该是要让人们居者有其屋，而不是把他们撵走。我只能告诉自己，这种情况很合理，只是工作的一部分，每个次级贷款公司都会有这种经历。要是能更好地说服自己就好了。
到底哪里出了错字体 [大 中 小] 第二天，我开始复查卡特家的文件。处理很多恶化贷款的时候，我们要进行彻底的检查，要找出问题所在。问题可能是因为我们出了错，或者是源于抵押贷款经纪商的疏忽。无论什么原因都好，明白贷款的违约原因非常重要。一边仔细查看着文件中的收入和信用文件，我一边疑惑，这笔贷款当初是怎么得到审批的。情况是这样的：
借款人月度总收入是2 800美元。
在每月还贷之后，借款人这个月只剩下700美元。而这些钱必须要支付他们的所有开销，吃的穿的，等等。
在结清房屋购买费用后，他们的账户里还余下250美元。他们没有积蓄，没有退休养老账户，他们靠每月的工资过日子。
他们的信用记录很差。除了西尔斯，他们没有任何偿付债权人的历史记录。在贷款被批准的时候，他们还拖欠着债务。信用报告的其余部分全是过去债务账户和注销账户的记录。
过去一年，他们没有任何租金支付证明，因为他们和帕蒂的姐姐住在一起。我们不清楚他们是否租过房。
在过去三年时间里，他们两人同时失业的时间超过了9个月。他们都曾经长时间地失过业。
看完所有材料，我想，一定有人出了错。除了房屋价值还不错之外，这笔贷款毫无价值保障。信用状况一塌糊涂，收入微薄，工作时有时无，没有租房史，也没有储蓄可以维持生活。把这些情况凑到一块，收回房屋抵押权是必然的结果了。闭合贷款的时候，我们的脑子究竟在想些什么鬼东西？
我查看了投资者指导文件里的字字句句，想要找出错误所在。结果让我大吃一惊。我们没有环节出错。我们的贷款审批人批准了这笔贷款，然后，我们对这笔交易提供融资，投资机构从我们这里购买贷款，因为这些贷款符合他们的指导要求。贷款不存在任何人为操控或欺诈嫌疑，从收入证明到资产评估，所有步骤都很到位。
我很恼火，但又不知道要归咎到谁的头上。我们为有近似背景的借款人打包贷款已经一年多了。事实上，首付5%的贷款只是我们向经纪商推销的一种细分类产品。这是我第一次看到这类产品出现这种极端状况，从风险的角度，这是根本没道理的事。
在过去，我们处理过一些特别棘手的交易。其中一些甚至让我焦头烂额，怀疑自己出了错。而就卡特夫妇这笔贷款而言，不存在任何有疑问的地方。这笔贷款对所有人来说都没有价值可言--他们自己、我的公司或是投资机构。卡特夫妇遇上了一次严重的抛锚，对他们来说，任何的风吹草动都会酿成灾难。没有储蓄，也没有任何可以傍身之物，他们没有任何出错的机会。
尽管情况复杂，不过，次级贷款仍然可以回归到那两个基本的问题。有时，我们不得不相信一个借款人能够定期还贷。批准贷款的决定应该有凭有据，借款人某些方面的资料要能为贷款发放提供理由。确认贷款决定并不需要太多事实--收入、信用、现金持有量--但一定得有一些依据。而最终看来，卡特夫妇一无所有。这笔贷款案例的启示是，这个行业已经是剑走偏锋。